Търговията с недвижими имоти е сред най-доходоносните форми на инвестиция в България — но когато физическо лице започне да я извършва системно, навлиза в деликатна правна и данъчна територия.
Кога физическото лице се превръща в „данъчно задължено"?
Много хора смятат, че ЗДДС е „само за фирми". Това е често срещано и потенциално опасно заблуждение. Според чл. 3 от ЗДДС, данъчно задължено лице е всеки, който извършва независима икономическа дейност — независимо дали е регистриран търговец или не.
Физическо лице, което системно купува и продава имоти с цел печалба, е напълно възможно да бъде квалифицирано като извършващо независима икономическа дейност. Критерият не е правната форма, а характерът и честотата на сделките.
Важно
Ако НАП прецени, че сделките имат търговски, а не личен характер, физическото лице може да бъде задължено да се регистрира по ЗДДС — дори ретроактивно, с начисляване на лихви и санкции.
Прагът за задължителна регистрация
Съгласно чл. 96 от ЗДДС, всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот от 51 130 евро или повече, реализиран в една година, е длъжно да подаде заявление за регистрация в 7-дневен срок от датата на надвишаване на националния праг.
При търговия с имоти облагаемият оборот включва:
- Продажби на нови сгради и прилежащите им терени (облагаеми с 20% ДДС)
- Продажби на регулирани поземлени имоти (УПИ)
- Отдаване под наем на търговски имоти, ако лицето е регистрирано
Не се включват в облагаемия оборот (освободени доставки):
- Продажби на стари жилищни сгради (над 60 месеца)
- Продажби на земеделски земи и гори
- Наем на жилища на физически лица
Разграничението между „нова" и „стара" сграда е ключово и определя дали сделката е облагаема или освободена.
„Незнанието тук може да струва скъпо."
Практически пример
Иван е физическо лице, което през последните две години е закупило три апартамента „на зелено" и ги е продало след завършване на строителството. Сумарните приходи за календарната година надхвърлят 51 130 евро.
В този случай: продажбите на нови апартаменти са облагаеми; Иван е длъжен да се регистрира; дължи 20% ДДС върху цените; и придобива право на данъчен кредит за свои покупки.
Ако не се е регистрирал навреме, НАП може да го задължи да внесе дължимия ДДС за своя сметка — без право да го събере впоследствие от купувачите.
→ продължава на стр. 7
